اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
به گفته این وکیل دادگستری، نوع سند مالکیت، زمان صدور آن و ماهیت معامله مشخص می کند که قراردادهای فروش، پیش فروش، اجاره و موارد مشابه باید در کدام سامانه ثبت شوند و در چه شرایطی مراجعه به دفتر اسناد رسمی ضرورت دارد.
او تاکید می کند که با وجود اجرای مقررات تازه، هنوز گروهی از مردم و حتی برخی مشاوران املاک با تفاوت های حقوقی اسناد، مسئولیت های ناشی از رعایت نکردن تشریفات قانونی و پیامدهای این موضوع آشنا نیستند.
تفاوت سند زرد و سند سبز چیست؟
آقابابائیان نخستین مرحله در هر معامله ملکی را شناسایی دقیق سند می داند. به گفته او، در گذشته روندی تقریبا ثابت در معاملات وجود داشت: طرفین به بنگاه مراجعه می کردند، قرارداد را امضا می کردند و سپس برای انتقال رسمی به دفترخانه می رفتند. قانون جدید در بسیاری از موارد این ترتیب سنتی را تغییر داده است.
اکنون رنگ سند و تاریخ صدور آن
در مقابل، سندهای قدیمی که معمولا با عنوان سند زرد شناخته می شوند، تنها به دلیل رنگ خود بی اعتبار نیستند. وضعیت چنین اسنادی باید با توجه به تاریخ صدور و مقررات حاکم بر همان معامله بررسی شود.
این حقوق دان یادآور می شود که رنگ سند به تنهایی پاسخ همه پرسش های حقوقی را نمی دهد، اما بی توجهی به آن می تواند زمینه ساز خطایی جدی در معامله باشد.
برای همه معاملات نمی توان یک قرارداد واحد تنظیم کرد
با تغییر مقررات، مسئولیت مشاوران املاک نیز افزایش یافته است. پیش از تنظیم هر قرارداد باید نوع سند، تاریخ صدور آن، ماهیت معامله و مشمول بودن یا نبودن معامله در قانون الزام به ثبت رسمی مشخص شود.
همچنین لازم است روشن شود اطلاعات معامله باید در کدام سامانه درج شود، مراجعه به دفتر اسناد رسمی ضرورت دارد یا خیر و رعایت نکردن مراحل قانونی چه پیامدهایی برای طرفین ایجاد می کند.
پاسخ به این پرسش ها دیگر یک اقدام ساده اداری نیست و می تواند به صورت مستقیم بر حقوق خریدار، فروشنده، موجر و مستأجر اثر بگذارد.
جایگاه مشاور املاک؛ معرفی طرفین و هدایت معامله در مسیر قانونی
آقابابائیان برای توضیح نقش جدید مشاوران املاک می گوید که آنها در بسیاری از معاملات، طرفین را به یکدیگر معرفی کرده و زمینه توافق را فراهم می کنند، اما آثار نهایی قرارداد تنها پس از رعایت تشریفات قانونی ایجاد می شود.
بر این اساس، مشاور املاک در موارد تعیین شده باید اطلاعات و پیش نویس معامله را از مسیر قانونی ثبت کند و طرفین را برای ادامه کار به مرجع صالح، از جمله دفتر اسناد رسمی، هدایت کند.
او تاکید می کند که این توضیح فقط برای ساده تر شدن موضوع است و وظایف مشاور املاک با مسئولیت های دفتر اسناد رسمی یکسان نیست.
کاتب و ساغر چه کاربردی دارند؟
یکی از ابهام های مهم در اجرای مقررات تازه، برداشت نادرست درباره سامانه های ثبتی است. سامانه های کاتب و ساغر
در هر معامله باید ابتدا مشخص شود مسیر قانونی مناسب کدام است و ثبت اطلاعات باید در چه سامانه ای انجام شود.
این وکیل دادگستری هشدار می دهد که عبارت «قرارداد در سامانه ثبت شد» به تنهایی کافی نیست. طرفین باید بدانند چه قراردادی، در کدام سامانه و با چه آثار حقوقی ثبت شده است.
| موضوع | نکته مهم |
|---|---|
| سند سبز | سندهای مالکیتی صادر شده پس از اجرای قانون مربوط هستند و معاملات مشمول قانون درباره آنها باید با تشریفات خاص ثبت رسمی انجام شود. |
| سند زرد | این اسناد قدیمی هستند و زرد بودن آنها به تنهایی نشانه بی اعتباری نیست. تاریخ صدور سند و مقررات حاکم باید بررسی شود. |
| مشاور املاک | در موارد قانونی، اطلاعات و پیش نویس معامله را از مسیر تعیین شده ثبت می کند و طرفین را برای ادامه فرایند به مرجع صالح، از جمله دفترخانه، معرفی می کند. |
| سامانه کاتب و ساغر | هر یک کارکرد متفاوتی دارند و ثبت قرارداد یا ادعای ملکی در آنها باید با توجه به نوع سند و معامله انجام شود. |
| قرارداد اجاره | در مواردی که قانون تعیین کرده، ثبت آن الزامی است و رعایت نکردن مقررات می تواند ضمانت اجراهای مالی و مالیاتی داشته باشد. |
| کد رهگیری و دو شاهد | نبود ثبت سامانه ای، کد رهگیری و امضای دو شاهد می تواند بر امکان درخواست تخلیه فوری و بدون هزینه اثر بگذارد. |
| قرارداد پیش فروش | تنظیم نادرست یا رعایت نکردن مراحل قانونی ممکن است باعث شود دعوا در مرجع قضایی پذیرفته و بررسی نشود. |
| پیش از امضا | نوع و تاریخ سند، شمول معامله در قانون، سامانه مربوط، ضرورت مراجعه به دفترخانه و آثار حقوقی قرارداد باید بررسی شود. |
چرا پرداخت بیعانه نباید نخستین اقدام باشد؟
به گفته آقابابائیان، در مقررات جدید الزامی برای پرداخت بیعانه به مشاور املاک یا طرف دیگر معامله وجود ندارد. مطابق توضیحات او، طرفین حتی پس از تنظیم رسمی قرارداد نیز برای مدتی امکان برهم زدن قرارداد را بدون پرداخت خسارت دارند.
گاهی مردم به دلیل تصور هزینه بالای ثبت قرارداد یا ناآگاهی از مقررات تازه، از ثبت صحیح معامله خودداری می کنند. این وکیل دادگستری تاکید می کند که صرفه جویی در مبلغی محدود، در برابر زیان های احتمالی یک اختلاف ملکی، تصمیم منطقی نیست.
اشتباه در تنظیم قرارداد ممکن است سال ها موجب تشکیل پرونده، پرداخت هزینه دادرسی و کارشناسی، بلاتکلیفی ملک و دشواری در فروش یا انتقال آن شود.
او هزینه ثبت درست قرارداد را هزینه ای اضافی نمی داند، بلکه آن را بخشی از هزینه تامین امنیت حقوقی معامله معرفی می کند.
الزامات قانونی قراردادهای اجاره
قانون جدید تنها به خرید و فروش اختصاص ندارد و قراردادهای اجاره نیز در موارد مشخص، مشمول الزام های ثبتی هستند. رعایت نکردن این مقررات می تواند برای موجر پیامدهای حقوقی و مالیاتی داشته باشد.
در همین زمینه، بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب سال ۱۴۰۳، برای ثبت نکردن یا ثبت خلاف واقع قرارداد اجاره ضمانت اجراهایی در نظر گرفته است.
آقابابائیان تاکید می کند که ثبت نشدن قرارداد اجاره لزوما به معنای بی اعتبار شدن رابطه استیجاری یا از بین رفتن حق موجر برای درخواست تخلیه نیست.
با این حال، رعایت نکردن تکلیف ثبت می تواند موجب اجرای ضمانت اجراهای مالی و مالیاتی پیش بینی شده در قانون شود.
او توضیح می دهد که ثبت نکردن قرارداد در سامانه، دریافت نکردن کد رهگیری و نداشتن امضای دو شاهد، ممکن است باعث شود محاکم صلح درخواست تخلیه فوری و بدون هزینه موجر را نپذیرند.
تنظیم قرارداد پیش فروش باید با دقت انجام شود
در قراردادهای پیش فروش و فروش آپارتمان، نگارش نادرست یا تنظیم نکردن قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی، در مواردی که قانون مقرر کرده است، می تواند باعث شود دعوا در مرجع قضایی پذیرفته و بررسی نشود.
این وکیل دادگستری یادآور می شود که باید میان اعتبار رابطه استیجاری، حق درخواست تخلیه و پیامد قانونی ثبت نکردن قرارداد تفاوت قائل شد.
مسئولیت مشاوران املاک افزایش یافته است
اجرای موفق قانون جدید بدون آموزش و آگاهی مشاوران املاک امکان پذیر نیست. مشاور باید بداند نوع سند، تاریخ صدور سند و ماهیت معامله، مسیر قانونی انجام آن را تعیین می کند.
تنظیم قراردادی که بدون توجه به این عوامل انجام شده باشد، ممکن است طرفین را با اختلاف ها و پیامدهایی روبه رو کند که هنگام امضا از آنها اطلاعی نداشته اند.
آقابابائیان از خریداران، فروشندگان، موجران و مستأجران می خواهد پیش از امضای قرارداد، درباره وضعیت سند و مراحل قانونی معامله پرسش کنند.
پیش از امضای قرارداد ملکی این ۶ مورد را بررسی کنید
این حقوق دان به طرفین معاملات ملکی توصیه می کند که فقط قیمت ملک را ملاک قرار ندهند و وضعیت سند و مسیر قانونی معامله را نیز با دقت بررسی کنند.
نخست باید نوع سند و تاریخ صدور آن مشخص شود. دوم، باید روشن شود که معامله مشمول قانون الزام به ثبت رسمی هست یا خیر. سوم، طرفین باید درباره سامانه و شیوه قانونی ثبت معامله از مشاور املاک پرسش کنند.
چهارم، باید معلوم شود مراجعه به دفتر اسناد رسمی الزامی است یا خیر. پنجم، امضای قراردادهای عادی یا فرم های آماده بدون آگاهی از آثار حقوقی آنها باید کنار گذاشته شود. ششم، صرف اعلام ثبت قرارداد در سامانه نباید کافی تلقی شود و نوع ثبت و پیامد حقوقی آن باید به طور دقیق مشخص باشد.
نوع سند می تواند مسیر معامله را تغییر دهد
آقابابائیان در جمع بندی تاکید می کند که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تنها یک مقرره ثبتی نیست، بلکه شیوه انجام معاملات ملکی را نیز دگرگون کرده است.
از این پس مشاور املاک، خریدار، فروشنده، موجر و مستأجر نمی توانند بدون توجه به وضعیت ثبتی ملک و تشریفات قانونی، صرفا بر اساس روش های قدیمی اقدام کنند.
یک سند زرد یا سبز، یک قرارداد عادی یا رسمی و حتی ثبت درست یا نادرست اطلاعات، می تواند پیامدهای حقوقی کاملا متفاوتی برای طرفین داشته باشد.
او در پایان بر ضرورت افزایش آگاهی حقوقی، ثبت صحیح و رعایت تشریفات قانونی
۴۷۴۷
